Edilizia, gli affari sono in zona mare Ecco dove conviene comprare casa

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Domenica 23 Ottobre 2016, 05:00
IL MERCATO/1PESARO Il mare che si intravede dall'angolo di viale Trento, certi giorni, sembra un effetto speciale. Per ammirarlo in scala 1 a 1 bastano due minuti a piedi. Stesso tempo, facendo dietrofront, per arrivare in piazza del Popolo. Ecco le coordinate della zona mare di Pesaro: vicino a tutto ma restando distante dal logorio della città. Qui, oggi, le case costano mediamente 2500 euro a metro quadro: un affare. Perché? Perché il valore segna il 22% in meno rispetto al 2013. Una sforbiciata vigorosa, che sale a oltre il 60% se il confronto si sposta sui primi anni 2000, quando i prezzi degli immobili, in questo angolo di città, erano simili a quelli di un quartiere alla moda di Parigi. E pazienza se l'umidità morde le finestre e svernicia le grondaie: chi si può permettere di fare affari, qui, ha sicuramente margine per acquistare buoni infissi e prevedere una costante manutenzione.
Il rapporto
A Milano, con la stessa cifra, si fatica a trovare un buco nel rione cinese (prezzo: 2800 euro al metro quadro). Anche negli altri quartieri pesaresi il ribasso, negli ultimi tre anni, è stato sensibile ma si è fermato al 10-12%. Al primo posto, per costo medio al metro quadro, balza il centro storico, la zona cosiddetta zona dentro le mura con una media di 2600 euro a metro quadro. Un valore destinato a salire in vista del restyling del cuore antico di Pesaro annunciato dalla giunta Ricci. Seguono, dopo la zona mare, e per distacco, Soria, Loreto, Pantano, Muraglia e Tombaccia con 2025 euro a metro quadro. Le zone più economiche si confermano Torraccia, Cattabrighe e Santa Veneranda dove una casa si paga più o meno 1775 euro a metro quadro. Il Porto, invece, è la zona più schizofrenica: media 2025 ma con punte da oltre 3000.
La domanda e l'offerta
Le cifre in questione sono una media dei valori pubblicati dalle maggiori agenzie pesaresi e degli ultimi dati forniti dal Sole24 ore. «Il mercato è stabile dopo la crisi del 2008. E' accaduto, però, che chi era solido dal punto di vista economico abbia investito su immobili del centro a poco prezzo ma ad alto valore. Questi soggetti possono permettersi anche di non vendere subito al contrario delle imprese edili che, invece, devono monetizzare» spiega il geometra Giuseppe Balzano, titolare della Balzano Consulting Group Sas e consulente tecnico per il Tribunale di Pesaro. Il caso di un noto sportivo che, negli ultimi due anni, ha acquistato diversi immobili è indicativo.
Il business
Nel cuore di Pesaro, infatti, risultano tantissimi immobili acquistati negli ultimi anni da facoltosi personaggi, avvocati, commercialisti, notai e imprenditori di settori non strettamente legati all'edilizia. Perché? Perché, al contrario della zona mare, gli edifici in questione possono diventare uffici o essere rivenduti come appartamenti più appetibili, per differenza tra prezzo d'acquisto e prezzo di vendita, rispetto a quelli della zona mare.
I prezzi in calo
«I prezzi sono diminuiti per una catena di cause: meno domande, meno soldi, meno voglia di investire nel mattone e oggettive difficoltà nel vedersi erogare un mutuo - continua Balzano -. Ora le banche chiedono precise garanzie, anche delegate (genitori con pensioni o stipendi, ndr) più un 30 % circa di liquidità che il richiedente deve avere da investire». Ovvero, la banca garantisce il 70-80%: il resto lo deve mettere chi chiede il mutuo. Non solo, a questo si sommano l'offerta abnorme di immobili invenduti e i cacciatori di aste. «Questi arrivano a risparmiare fino al 40% del valore di una abitazione racconta Balzano - A ogni convocazione dell'asta il prezzo cala mediamente del 10%. Immobili da 240 mila euro vengono così venduti a 180 mila».